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江门地产智库冯景全:市民目前该如何置业?

 来源:江门日报  发表时间:2017-12-07 07:00  点击:

本期嘉宾:

本期嘉宾: 江门地产智库成员 博彩免费送58元彩金平台分析师 冯景全

    自2016年国庆以来,江门房价开启上涨模式。以蓬江、江海两区为例,短短1年内,均价从约6500元/平方米涨到今年10月10795元/平方米的高位,为首次过万元,单价上涨3000多元/平方米。

    房价上涨作为置业市场变化的源头,无疑会对后续置业动向产生重要影响。本期,我们特邀请江门地产智库成员、博彩免费送58元彩金平台分析师冯景全给我们分析,根据房地产发展规律及借鉴周边城市经验,房价上涨后,置业动向有何变化的话题。

    文/图 江门日报记者 周春锋

    蓬江、江海在短短一年内,新房成交均价从约6500元/平方米涨到今年10月10795元/平方米的高位。以100平方米三房计算,目前新房总价已高达约100万元,按照目前首套房首付3成计算,首付30万元,贷款70万元对应月供约4000元(按商业贷款30年、利率上浮10%计算);而一年前同样地段、面积的新房首付按3成计算只需20万元,剩下的45万元按照商贷30年、基准利率计算,月供则需约2400元。可见,一年时间,无论首付还是月供都大涨,使得购房者压力大增。

    那么,房价上涨后,置业动向有何变化呢?

    首先,户均置业面积下降。从房价高企的深圳、广州和珠海看,房价上涨后,置业者偏爱中小户型,通过降低住房面积来减轻置业压力。具体到江门蓬江、江海两区,2009年到2017年8月,数据表明,购房者置业面积从2009年的户均130平方米逐渐下降,最低下降到2016年的108平方米,而2017年则反弹到115平方米。2016年—2017年置业面积反弹有特殊原因:“全面二孩”政策实施,致使四房置业需求有所增加;2016年多幅高价地纷纷开发大户型主打豪宅牌,一定程度上拉高了市区户均面积,但整体看,近年来随着房价上涨,刚需主流置业面积由120平方米左右的大三房下降到目前100平方米左右的小三房是不争事实。从发达城市看,刚需主流户型面积多为80多平方米的三房、50—60平方米的两房,这或暗示江门未来置业面积仍有进一步下降空间。虽然居住面积有所下降,但随着定制家具的流行,将会充分挖掘空间利用潜力、加强家居收纳功能,居住舒适性并不会明显降低。

    同时,二手房有望受到普通刚需群体青睐。虽然二手房往往拥有更成熟的商业配套和居住氛围,特别是房龄较短的次新房居住便利性往往比新房更高,但长期以来,鉴于江门新房价格不高且房源充足,加上置业者对二手房的偏见,江门的二手房在置业者眼中一直以来并不太受欢迎,成交量一直不温不火。直到今年,在市区新房限购、价格大幅上涨且房源紧张的情况下,市区二手房的关注度和成交量才有明显改观。按照目前蓬江、江海两区新房价格,户均约100万元的新房俨然已是改善性置业和高收入群体的专属,普通刚需已基本被挡在门外。因此工龄短、资金积累有限的普通刚需置业机会更多在于二手房市场。值得注意的是,虽然近期二手房利率上浮幅度无论是首套房还是二套房都分别比新房略高,但查阅相关资料发现,与近10年来基准贷款利率峰值8%(5年以上贷款利率,下同)相比,目前5%左右的贷款基准利率为近年来低位,即使有所上浮,仍属历史低位。可以预见,在市区新房价格高企且限购、一房难求的背景下,二手房因总价相对不高、不限购,且选择余地大等优势,将会继续受到普通刚需青睐,二手房行情有望延续。再者,新房成交主力逐渐外延、郊区化。受限于主城区新增房源有限且价格高企,未来随着交通的改善、商业配套的完善和房价处于低位等优势,核心区外围区域、郊区有望接过新房成交主力的“接力棒”。近年来,随着江门大道等路网的开通完善,交通便利性提高,这些都为外围区域、郊区置业提供了切实可行的基础。今年市区外围区域杜阮片区首次推出4块商住地,土地总面积占了蓬江、江海两区年度商住地供的一定比例,背后原因或是主城区土地有限、房源紧张、主城区集中置业的需求需要疏导。

    因此,虽然置业者无法改变房价,但可以通过改变置业观念,根据市场情况,量力而为购置合适的住房圆安居梦。

    (注:本文仅代表作者观点,不代表本报立场。)

责任编辑:王雪晴

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